又一層【實體店舖危機重重】

2018年最令人擔心的是實體店
國家也從政策層面鼓勵實體經濟實體店。
但是實體店這個東西我有幾句話要說。

第一,手機化生存是新進化的,我們大部分人也通過手機進化。

第二,手機快速遞進步,中國人60%甚至80%,已經習慣於沙發和枕頭上購物。

第三,用手機買貨的比人民幣賣貨的要多幾十倍。

第四,即使是房租再降一半,開實體店的人也只是為房東打工。

第五,人類懶惰的速度跟科技進化的速度成正比,科技速度越快,人類就越來越懶惰。

第六,回到店舖購物已經是屬於返祖現象,人類已經回不去, 他們寧願坐在馬桶上、坐在梳化上購物。

第七,店舖說的足客流量,現在互聯網是說流量。

所以說實體店這一塊人類是回不去,人類實在是難以再回去。

實體店有些還是可以經營下去,甚至再維持100年,這就是必須把肉身帶到店舖去消費的行業, 例如按摩店、美容店、電影店、吃飯店等,這些東西都要自己親身把肉身帶去店舖才能夠完成消費。

摘錄自: 老杜見解

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2) 部份相片來源自互聯網 。


又一層 : 港樓瘋癲海外衝
 

在金碧輝煌的展銷會背後, 造就了一大批海外物業追隨者。香港物業市場生意競爭大風險高,速銷手法賺錢一條龍, 已成為商業社會賺錢的工具與法門。 投資物業,尤其是海外市場有很多不透明的因素,要站在客觀的立場宏觀,千萬別做無知的朝聖者。

全世界的新盤或樓花, 發展商有大有小, 若果是樓花發售,也代表了建築商需要先集資後起樓。 不是大型建築商的產物, 往往建築質素更參差不齊, 這對真金白銀付出的投資者, 將會是汲汲可危。由敲定購入至成交, 即使僥倖當中沒有太多變化最終可以順利收樓,但收貨才發現不對版的也大有人在。

鑑於愈來愈多港人在港無法置業, 高地價、高樓價、 高昂印花稅等,讓大多上班一簇喘不過氣來, 隨之萌生購買海外物業的念頭, 這些都是香港高樓價所造就的產物與畸型樓市現象。

關於海外物業,地監局已公布2017年首11個月共收到11宗有關購買境外物業的投訴, 相信這只足事實的冰山一角, 真正苦主也並不止這些個案。而2016年地監局共接獲22宗有關購買境外物業的投訴,2017年首11個月接獲11宗投訴,有9宗涉及「爛尾」樓,其中8宗與英國物業有關。

購買海外樓花實在風險重重, 消費者看不到實物, 只憑一個很好的願景購買, 促銷方式不外乎未來基建發展、 金融中心高質租客及未來地鐵新出口等吸引物業投資者的眼球。包裝美化天衣無縫需要付出代價,當業主興高采烈拿鎖匙之時,馬上 Loss 20% 比比皆是。

本想想輸多贏少買個教訓,但天公總會在你不如意 死去活來時多踏兩腳,令事情變得更糟更複雜。 後悔太晚想走貨也走不了, 供多於求的定律下, 即使等到買家出價,也可能比心目中的價錢低出很多。 發展商在未交樓前再推新貨;入伙後市場上選擇木五花八門, 而租客就變成皇上皇,太多選擇下也會把要求抬高,把租金壓低至業主不可接受也向現實低頭的地步 。

這邊廂本想置業的當地租客, 在低租金高樓價的誘因下, 便會打消原本置業念頭再繼續租樓; 那邊廂發展商大多都是有貨囤積, 有些樓盤開盤幾年也有貨積存。區內和周邊有不少建築地盤動工中,當然這些情況不能一概而論, 也得視乎不同國家不同地域而有所差異。這些都是前人吃了虧後的經驗之談公開分享, 作為投資者最好不要盡信樓盤表面資料和名人效應, 應以理性分析資訊不要照單全收, 確切了解市場新盤、樓花或二手樓真正面目, 才是精明投資者避開投資陷阱的竅門。

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又一層●●●●藍海傳說~置業必經路●●●●

●●●●藍海傳說~置業必經路●●●●

很多投資者嘴邊掛着的投資目標,是想要獲得高回報、近車站、位置旺、 價錢平。 這些只能非現實世界出現, 要是那麼筍的盤早就被不動產公司收購。

投資背後真正最寶貴的東西請勿忘諸腦後, 要能夠追求資產穩定性, 避開高風險, 才是獲得持久現金流最好的方式。

投資者追求高回報並非不可行, 但是心理素質必須建立得好, 要對自己投資負責和付出代價。不要埋怨銷售人員沒有把你的房子快速租出去, 一分價錢一分貨;高回背後要承受。

長久的被動收入本來就是不容易創造, 但也有很多成功的例子可以作為借鏡。科技發達網絡世界讓你學到很多書本上沒有的知識,能創造每個月 1萬又1萬, 以至數百個1萬的被動收入,才是最長遠的投資方式。

市場上有很多高回報產品, 最常見的有物業資產和股票等等 。 當有人在你耳邊娓娓動聽的訴說一個故事;以堅定的眼神向你保證承諾一些過高而不合常理的回報, 背後真正動機就是為了速成高報酬的交易。

完美的商業模式在狡猾的商人精心部署下, 願者上釣是易如反掌, 很多人到最終才發現這個打造出來的想像境界,根本無法實現或者是不能永遠營運下去。

過去的種種投資經歷,筆者發覺有一種被動收入,屬於強迫性儲蓄模式是最適合的投資,眾多被動產品當中買樓要算是最成功的模式。

最簡單的方式就是盡量利用自身的背景, 在供款能力許可下做多一些樓宇按揭貸款, 經過時間年月的洗禮, 創造租金收入是現金流的一環;物業資產價格上升也可以令財富倍增, 這把雙刃劍許多人有資格、有條件、有能力去舞得揮灑。可惜一般人只會追逐眼前獲利, 忘卻真正的財富是必須持之以恆,反覆不斷購入資產,部署真正現金流才是致富之道。

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又一層:置業之路與無償代價

置業之路與無償代價

鍾情磚頭是大部份香港人投資的特色,每逢星期六、日在各大酒店都舉辦海外物業展銷會及名人投資講座以招徠顧客。

投資者考慮衝出香港面向世界原因無他,香港物業實在太高不可攀。言而購買海外物業, 不要單看銷售門面功夫, 廣告越多、排場越大、氣派越高, 這些宣傳費用最終會由投資者掏腰包。

放眼全世界投資物業就具有可見及潛藏風險, 請以雪亮的眼睛分析與明辨事實真相。我們要的不是扣減佣金, 買到一個真正物有所值的物業,即使付出雙倍佣金也是值得。 什麼保租回購項目;什麼發展商提供各類優惠補租保證高回報,到最終樓花項目爛尾或貨不對版的案例實在多不勝數,要緊記保證回報越高相對風險越大。

海外物業市場應運而生, 太多資金沒有出路,引發大批海外物業從業者在高佣金制度下盲目促銷, 衍生出多少良莠不齊的發展商將物業於市場傾銷,有的甚至是遠期樓花, 到最終發展商走佬捲錢, 貨不對版的例子實在太多太多,這也是購買樓花與現樓不得不注意的事情,有高回報保證的風險更大。

數字遊戲,無論購買現樓或樓花, 發展商提供的一連串吸引眼球的優惠,都是已經打準了如意算盤, 把物業價格抬高然後打折出售,令買家感覺良好。

眼前太多的着數未必是好事, 隨時也會換來更大風險與代價。購買物業必須認定物業本身的價值,而不是對方給你多少優惠回購。當你買入物業比市值高出兩三成甚至更多, 換來的甜頭相對無補於事, 試問將來怎樣脫手與轉售獲利。

小毛不出大無不入買貴了還是其次,最慘就是存心不良發展商從沒有想過負責任, 貪小便宜換來無償的代價, 購買樓花未建成的物業可能會得到發展商的一些額外優惠,但風險亦會較高;新建築的物業或遠期樓花事實上也存在很多溢價。

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又一層:【日本樓只是海外投資者的市場???】

【日本樓只是海外投資者的市場???】

 

很多海外投資者,都認為日本物業只是海外人互相追逐的市場, 本土根本沒有承接力。 事實上 日本物業經歷1990年泡沫爆破, 供三代不吃不穿, 至今還是負債累累的大有人在。 物業是一種負債在日本人心目中已經奠下永不磨滅的印象。

根深蒂固的想法延續下一代 : 一朝被蛇咬,永遠怕上山。 可是現在的日本市場, 成交物業高比例的並非海外投資者, 甚至有中介公司告訴我們, 本土日本人相對海外物業投資者言而有信, 甚至收縮海外廣告經費 , 專注日本國內市場 。

合作商公司指引不再投放更多宣傳於海外市場,他們言出必行,物件最低金額少於1000萬日元以內的外部物件, 也不會接受客戶申請。 這些完全可以理解, 既然本土生意量已經足夠,海外市場人工成本與經濟效益不成正比, 加上外國人反悔機率很高, 不單止造成了商譽上的影響, 也浪費了寶貴的時間。

踏入2016年操作的買入物件個案中, 刻骨銘心的經驗就是,排在前面的日本人直接滿額申請。 在這購買過程中 ,客戶和中介公司花費了很大氣力, 看google 研究週邊情況等,但最終成交也是不能速成。

經歷27年時間的洗禮, 固守陳規的日本人不得不開始改變過去的想法, 當時失敗的經歷,也不等於今天同樣遭遇, 投資講求天時地利, 走同一條路即使別人失敗,也不等於你不成功。

港人投資者,尤其是連本港物業的買賣經驗也沒有, 最好要先去消化日本買賣的流程。投資者應該自己在網上先行做功課,了解所有的稅項和購入成本, 尤其是購買一些500萬以下的單位, 以物件價格和購入成本百分比計算 ,購入成本是相對較高的, 原因是司法書士的工序和工作時間沒有大差別, 因此固定費用也不會因應物件的價格而相對調低很多的。

預算較低的客戶在購買之前,也要有這種常識,千萬不要到了申請購買後,才說一些例如超支撤單的種種個人理由, 否則也會連累了真心想買日本物業的香港人,在日本人心中留下不良的印象。
 

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又一層【日本樓真的吸引人嗎?】

【日本樓真的吸引人嗎?】

日本樓之所以吸引,除了匯率風險波動較低,人民質素也是世界之冠。 買日本樓租客是日本人的機會也很高, 這一點筆者覺得是非常重要。購買物業投資出租不是本地人能消化的情况下, 這樣維持長遠租金收入穩定性很難, 要脱手也會受到很大的阻礙。
 

在亞洲其他國家,例如馬來西亞及泰國,基本上本土市場負擔不了租金, 又或者是人人有屋住。 到頭來找到的租戶多數是韓國人、伊朗人、 甚至猶太人等等。 要是一個國家租務市場只受制於海外居留人士來支撑, 而沒有本土人去消化你的物業, 這種投資方式危機性非常大。
 

在亞洲地區投資物業,許多新樓 樓花在展銷會促銷時, 每個樓盤都說周邊有基建、 有新地鐵 等,說有多少厘回報去吸引你的眼球。到了實際收樓後, 我們才發覺實質市場上供過於求,大量樓盤湧現於市場。
 

出租時單位內部條件欠佳的更是乏人問津,有朋友說就算是幾百元租出去,補貼管理費及基本開支也就算了。 物業興建好,真正投入市場週邊太多貨源,空置率極高。 即使能夠出租租金回報更不是銷售員所說的那回事, 這些真實的個案持有海外物業的人也會有共鳴。
 

嚴格來說, 日本市場是有真正的用家需求,這些用家正正是日本本土的人, 不假外求毋須外援便可順利出租。 日本雖說是人口老化國家,但投資在中心位置,人口還是有上升趨勢。日本樓現時的樓價,正迎合了細細粒容易食的法則, 入場容易又有租務市場的支持, 購買海外物業,筆者認為是值得選擇的國家之一。
 

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又一層 : 努力工作 VS 財務自由
努力工作 VS 財務自由
「努力工作」與「省吃儉用」不會讓你變得富有。
有人窮盡畢身精力,不眠不休天天開夜車,也不見得成「富人」。
富人用「腦袋」,窮人靠「雙手」。兩者創造財富天大分別。高等學府畢業生不代表一定才智過人,世界上每一角落窮人總比富人多,多少人入不敷支,多少人債台高築,既使工作也只會越見貧窮。
物業市場上,不論你是貧是富,人們都必須有棲身之地。「租樓」或「買樓」就成了必然的事, 在每一個人的身上都會發生。比方說一個人靠工作的入息,總追不上樓價升幅,正常而言,建築成本會不斷漲,我們每月薪金卻不會漲太快。
無限資金追逐有限資產, 世界趨勢是只會令更多人成為租屋一族,因此唯有克服基本問題所在, 讓自己成為有腦一族, 就是必須擁有房產,想盡方法取得源源不絕的現金流才是法門。
殘酷的事實擺在眼前,我們的步伐要比通漲走得更快,才能克服財產不被蒸發危機。
 99%的富人擅長「創造財富」;做自己喜歡做的事賺錢,或靠自己的投資賺錢, 擁有房地產是其中一種最好的方法。 用時間和勞力換取金錢,聰明人 有一個特徵就是拿銀行的錢, 創造自己的財富,讓別人工作,自己收成。
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又一層 ● 打破職業界別 創造無限可能 ●
又一層 ● 打破職業界別 創造無限可能 ●
職業無分界別, 能夠超越平常人的想法與既定的框框, 就是商場上創造更多財富的寶鑑,尤其在香港這個戰場, 身兼百職的人比比皆是。
無數真實的個案與鐵證, 教師轉行從商;律師變成補習天王,種種職業錯配,也能創造無數事業商機。 事實證明中途出家的人, 成功的例子也是耳熟能詳。
古時候, 歷史學家身兼商人,地理學家也是哲學家。 現世代,教師棄鞭從商,馬雲由中學教師搖身一變成為執掌市值百億王國的主腦。
世上確實太多凡夫俗子, 太少突破自限不自限的人。 也許這就是為什麼世界上有99% 的窮人, 只有1%成為富人的原因之一。
以「行業定型」為手段攻擊對方, 未必是商場上 擊敗對手的明智之舉, 倒不如提高財商創造無限可能性。
「英雄莫問出處」 古人一席話,勝讀十年書。
業務的可能性包括所有行業界別,守業與創業的定義,就是要把目前固有的業務穩守,再在去創造無限可想像與不可想像的業務空間。
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又一層 : 寂靜的小酒吧 帶來無限驚喜
投資物業的漫漫長路上 ,令我學懂了的是「反面思維」。 對於一些事情的看法,有着與別人不同的見解,面對問題時更清晰明白自己的需要, 也許這是一生人錯誤的固執。

「康莊大道」總比「荊棘滿途」好走;「異類思維」總與「世俗看法」難行。大部分人的判斷為「對」; 小部分人的分析是「錯」 。

不跟隨別人在已定型的想法下隨波逐流, 這條路 一生走不完也學不完。

小酒吧位處東京都荒川區, 距離車站3分鐘步程。雖然店舖被公認為高風險投資,但這幾年租戶卻是一個接一個, 基本上都沒有空置期。 用「僻靜」這詞來形容小酒吧是一點也不為過, 順理成章當然是以「死路一條」來為它畫上句號。

別人視為該放手的物業, 我卻越來越愛不釋手, 又怎能輕言捨它而去。

難道租客都全是笨蛋?若是沒有市場、沒有回報的地方,是絕對不會令租客投入任何金錢去開店。若果店舖開設在這裏,沒有一定的顧客群和流轉量,你猜經營者會否笨得要在這位置選址開業。

曾經有一位仲介跟我說過, 在日本小酒吧的經營者一天只須幾個顧客進去光顧, 已經可以維持租金。 當時他說的這話兒 , 在一個「銷售員」與「消費者」角色與利益關係互對之下,當然是有着不信任與懷疑的問號,但最終我還是選擇了相信。

畢竟日本店舖的租金,不會像香港一樣瘋顛, 與上蓋物業尺價有天淵之別,表面客似雲來的店舖, 卻敵不過天價的租金,被逼紛紛結業的比比皆是。成功的店舖業者,必定對市場有一定的研究,選址開業定位正確,當中的商場哲學, 也許就像那中介的一席真言。

購入這小酒吧, 不經不覺已渡過四個年頭, 期間已經換了2個租客, 第一個買入連租約的已經租住7年, 第二個接手是15天空窗期,現在的新租客更是“0”空窗期。 擺在眼前出租的事實,以這麼一個寂靜的地區, 確實令我有些意外驚喜, 不知道是否上天眷顧對我特別看待。

當第二個租客告訴要退租, 我也曾把小酒吧委託日本業界以空室交付的情况出售, 怎料放售不足3星期,居然找到3個願意滿額1,160萬日元的買家 :

第一個 是日本不動產公司的人想收購

第二個 是日本人想買來自用

第三個 是留日中國人想買來自用

這三個買家令我之前認為對的想法更加堅定不移, 五臟六腑像注下了一支強心針似的 。 專家評論什麼日本樓不升的說法,也被自己親身經歷的事實不攻自破 。既然不動產公司想收購我的小酒吧 , 就意味著即使滿額收購價, 對這不動產公司還是有一些賺幅;日本人及留日中國人想買來自用, 就印證了市場上仍然有一定的需求。

在放售的同時安排了招租, 對於這個小酒吧也有更深入與積極的研究, 再翻看購入時的資料, 才發覺這1989年建的的店舖, 當時的發售價是4,420萬日圓, 這令我沾沾自喜。這間4年前沒人問津的店舖 ,原來自己買入的價位是當年發售價的七分之一,持有至今以承接價位計算升值8成。

在1990年泡沫經濟下,日本人輸得一敗塗地,也嚇怕了大部分的當地人, 一幕幕慘痛的經歷呈現眼前,令他們這一生不敢再沾手物業。

物業市場上的定律是「高回報高風險」, 這欠缺人流的小酒吧出租率就出乎意外的「高回報低風險」。

世事無絕對,只看買不買。

我的腦海裏浮現出的至理真言 : 別人失敗不等於自己失敗;別人成功也可能等於自己一敗塗地 。

■ 落 日 見 黎 明 ■

■ 絕 處 可 重 生 ■

■ 蓬 萊 在 眼 前 ■

■ 何 須 問 路 人 ■

■ 深 山 與 世 絕 ■

■ 只 待 知 音 者 ■

■ 桃 源 世 外 覓 ■

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又一層 福岡物業最新趨勢

福岡物業最新趨勢
有關福岡物業最新情報

 

很多投資者購買福岡物業的時候, 即使在中心地段,可是徒步較遠的物件, 便提不起一點興趣。

投資福岡物業的概念,不能套用東京的同一想法。位於福岡市車站超過十分鐘的路程,其實也不算是太遠。這是由於週邊除了地下鐵路外,也會有別的交通工具配套,如公共巴士及計程車等大眾運輸工具,因此投資者亦不用太擔心。
 

福岡地區買樓,投資者多集中於博多區及中央區兩個位置,近數月來只要是賣家放盤價格合理的話,都很快被市場消化;近年來福岡地區的銷售價格,以中古屋而言確實是上升了不少 。
 

根據福岡現時的前景,博多及天神地區,基建不斷拍板,將來仍有一大段上升的空間。福岡地區因著城市不斷開花, 土地價格也因此水漲船高。
 

近年到福岡旅遊的人比從前增加,因此陸續開發很多新設酒店,在博多車站附近中標地價, 也比從前上升2倍至3倍。
 

投資者需要注意一些事情,申請購買福岡物業買不到的機會,現在出現更多潛藏的可變因素:業主出價便宜的,知道多人申請,馬上封盤惜售; 反價加上,尋找比現在高價的買手。由於市場上炒得火熱,一些中小型業界,排隊制度未必用得着,有的更是以價高者得的制度為基準。

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又一層: 日本人買日本樓

又一層: 日本人買日本樓
 

買樓收租,是我人生的樂趣,也是一直不變的大方向。要是你有錢買法拉里,當然可以在朋友面前炫耀一番,揸跑車有多威風八面,可它只會讓你每天付出金錢來養活,不會讓你踏出人生第一步。
 

香港樓價飛天,蚊型住宅與日本樓可匹敵,如今年青一代想入市買港樓更談何容 易。
 

投資日本樓,近期看到一個讓人欣喜的現象,就是日本人已積極入市搶好貨。從前常聽說日本人愛新不愛舊,可是眼見的事實卻並非如此。只要是好貨、好價、好位,不論是新耐震或舊耐震物件,都被日本人一口叫滿,通通「殺清光」。
 

我們這邊廂還在討論是1972年的西巢鴨樓;1968年的中目黑、代官山。位置一流,價位吸引,但樓齡卻太老舊,一陣猶豫過後,終於平服心理障礙,好不容易下定决心去馬時,原來已有日本人早早滿額在前申請,預訂簽約了。
 

上述的片段,今年以來在日本樓市屢見不鮮。試問連日本本土的投資者,也能揮去90年代的樓市泡沫的陰霾,重披戰衣上陣來。日本樓還是有望再上一層樓。
 

也有人說日本樓面積太少,不宜居住。這種說法完全不正確,只是香港大多數的投資者,選擇約16~25m2作投資標的,才令人誤以為日本樓就是這些格局。事實上,面積達1000尺以上的物業也比比皆是。


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又一層 :日本物業 - 融資貸款篇 (2018/10/31)

買日本樓最大的好處已經不單是入場門檻低。日本不像其他東南亞國家, 自身是有著本土租務市場承接的, 而大部分的東南亞國家, 租務市場只是海外一小撮人, 這些租客當Visa期滿後,未必能夠再續新的Visa, 所以造成短租或退租的機會就會較高了。


投資者必須懂得運用槓桿的方法 , 利用融資貸款放大資產值。 比方說日本物業最低入場費是現金60萬港幣,可持有130萬或以上的物件。 以最低入場門檻作為目標, 找一些可做按揭的優質物件, 不斷增持, 每過一段時間重複照做,不斷複製, 經歷年月個人資產便會逐漸放大。


對於融資貸款購買物業的人,需要注意日本物業市場有一個特徵, 這些特徵影響按揭年期。 購買日本物業, 部分日資銀行按揭年期多用40年減樓齡, 樓齡太舊的話做按揭就只能到5至6年。對於一個真正的投資者, 不應該專注於按揭年期越短利息越低, 這些上一輩的思想已經不合時宜, 個人貸款能力越高, 就表示資產越容易放大 ,反而按揭年期越長 是越好。


日本樓價會隨樓齡下跌, 樓齡越舊樓價越低,就像電子產品一樣折舊。日本樓齡舊的建築物與樓齡新的建築物相比,租金相差卻並不太明顯, 因此想賺租金但又不跑輸樓價的情況下, 選擇不新不舊大約10~20年樓就最好了。 
理論上, 選擇接近20年的物業,供款最長可以做20年, 那麼發揮槓杆威力也是最好的了。


在日本非中資銀行, 仍有些不看香港的TU( 環聯資料信貸庫), 沒有壓力測試的情況下, 買家買完一個物件之後, 只要重複複製不斷照做, 再買第二個、第三個、 甚至更多也是有可能的。


除了在日本的中資銀行以外, 現在很多日本當地銀行都會承造港人物業按揭, 市場上資訊五花八門, 要貸款購買日本物業, 總會有一間有實戰經驗的中介公司可以配合投資者讓資產最大化。

 

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